Hipoteca 100% financiación: ¿es posible en España hoy?

La idea de conseguir una hipoteca que cubra el 100 % del valor de la vivienda parece un sueño para muchos compradores. Sin embargo, aunque los bancos son más prudentes que antes de la crisis de 2008, en 2025 todavía existen opciones para financiar el 100 % del precio, especialmente si se cumplen ciertos requisitos o se accede a ayudas y avales públicos. En este artículo te explicamos cómo funcionan las hipotecas con financiación total, cuándo se conceden y qué alternativas existen si no cumples los criterios del banco.

1. Qué significa una hipoteca 100 %

Una hipoteca 100 % es aquella en la que la entidad financiera concede el préstamo por el valor total del inmueble, sin necesidad de aportar entrada. Es decir, el comprador no tiene que disponer del 20 % habitual que se exige como ahorro previo. En algunos casos, incluso se incluyen los gastos de compraventa y formalización (notaría, registro, gestoría, impuestos).

Este tipo de hipotecas son poco comunes, porque suponen un riesgo elevado para los bancos: si el cliente incumple el pago y el valor de mercado de la vivienda cae, la entidad podría no recuperar todo el dinero. Por eso, hoy en día solo se conceden a perfiles muy concretos o bajo condiciones especiales.

2. Requisitos para conseguir una hipoteca 100 % en 2025

Los bancos aplican criterios estrictos a la hora de aprobar una hipoteca de financiación total. Estos son los principales requisitos que suelen exigir:

• Perfil financiero excelente: ingresos altos y estables, preferiblemente con contrato indefinido.
• Relación cuota/ingresos baja: la cuota mensual no debe superar el 30–35 % de los ingresos netos familiares.
• Historial crediticio limpio: no tener deudas pendientes ni figurar en ficheros como ASNEF o RAI.
• Aval personal o familiar: contar con un garante solvente que respalde la operación.
• Compra de vivienda del propio banco: muchas entidades solo ofrecen financiación total para inmuebles de su cartera inmobiliaria.

3. Cuándo conviene una hipoteca al 100 %

Pedir una hipoteca que cubra el 100 % del precio puede ser útil en casos muy concretos:

• Jóvenes con buena proyección profesional pero sin ahorro suficiente.
• Familias con ingresos estables que desean conservar sus ahorros para reformas o gastos iniciales.
• Compradores de viviendas de bancos que ofrecen promociones especiales de financiación total.

Sin embargo, es importante analizar el coste a largo plazo. Este tipo de hipotecas suelen tener tipos de interés más altos o mayor vinculación (seguros, domiciliaciones, tarjetas), lo que puede encarecer el préstamo.

4. Alternativas reales a la hipoteca 100 %

Si el banco no concede financiación total, existen tres opciones que pueden acercarte al mismo resultado sin asumir tanto riesgo:

4.1 Aval del ICO o del Estado

En 2025 sigue vigente el programa de avales del ICO para jóvenes y familias con menores a cargo. Permite cubrir hasta el 20 % del valor de la vivienda, facilitando así el acceso a una hipoteca del 100 %. Este sistema está disponible a través de bancos colaboradores y garantiza parte del préstamo al comprador.

4.2 Aval familiar o hipotecario

Si un familiar con buena solvencia actúa como avalista o aporta su vivienda como garantía, el banco puede autorizar una financiación del 100 %. Es una práctica común entre padres e hijos, aunque conlleva riesgos para el avalista en caso de impago.

4.3 Compra de inmuebles de entidades bancarias

Los bancos que gestionan su propio stock inmobiliario (como Sareb, BBVA, Santander o CaixaBank) ofrecen a veces hipotecas 100 % para vender esas viviendas más rápido. Estas operaciones suelen ir acompañadas de condiciones favorables o financiación de gastos adicionales.

5. Bancos que ofrecen hipotecas con financiación total en 2025

Aunque cada caso depende del perfil del cliente, estas son algunas de las entidades más activas en ofrecer hipotecas con alta financiación:

1. Banco Santander – Hipoteca Joven o Vivienda Propia

• Financiación hasta el 100 % con aval ICO o familiar.
• Tipo mixto desde el 2,8 % TIN los primeros 10 años.
• Sin comisión de apertura.

2. CaixaBank – Hipoteca 100 % Inmueble Propio

• Aplicable solo a viviendas del banco.
• Tipo fijo desde el 3 %.
• Financiación de gastos adicionales hasta el 105 % en casos seleccionados.

3. Ibercaja – Hipoteca Primer Hogar

• Hasta el 95 % del valor de tasación o compraventa.
• Bonificaciones por vinculación.
• Requisitos: ingresos estables y avalista.

4. EVO Banco – Hipoteca Inteligente

• Financia hasta el 90 %, ampliable con aval ICO.
• Tipo variable desde Euríbor + 0,55 %.
• 100 % digital, con firma online.

6. Riesgos de las hipotecas con financiación total

Aunque puede parecer una oportunidad, las hipotecas 100 % tienen ciertos riesgos que conviene valorar:

• Mayor endeudamiento: al no aportar entrada, el préstamo es más alto y las cuotas son más largas.
• Coste financiero superior: el tipo de interés suele ser más elevado que en hipotecas al 80 %.
• Riesgo de sobrevaloración: si el precio de la vivienda baja, podrías deber más dinero del que vale tu inmueble.
• Más productos vinculados: seguros, tarjetas o planes de pensiones obligatorios para acceder a la bonificación.

Por eso, aunque es posible obtener financiación total, no siempre es la opción más recomendable a largo plazo.

7. Consejos para lograr la máxima financiación posible

1. Aumenta tu scoring bancario: paga tus créditos puntualmente y evita impagos.
2. Reduce tus deudas antes de solicitar la hipoteca.
3. Aporta garantías adicionales o un aval familiar.
4. Elige una vivienda de banco o promotora con acuerdo financiero.
5. Consulta con un intermediario de crédito. Estos profesionales pueden encontrar opciones que no están disponibles para el público general.

8. Ejemplo práctico

Imagina a Carla y Sergio, una pareja de 30 años con ingresos conjuntos de 3.000 € mensuales. Quieren comprar una vivienda de 160.000 €, pero solo disponen de 8.000 € de ahorro. Gracias al aval ICO del 20 %, consiguen una hipoteca del 100 % con un tipo mixto del 2,9 %. Su cuota mensual se sitúa en torno a los 670 €. Sin el aval, la entidad solo les habría financiado el 80 %, obligándolos a aportar 32.000 € de entrada.

Este ejemplo demuestra cómo los avales y productos específicos pueden abrir la puerta a una financiación total sin necesidad de grandes ahorros previos.

9. Conclusión

En España, obtener una hipoteca 100 % es posible, pero no generalizado. Requiere un perfil financiero sólido, la participación de un aval (familiar o público) o la compra de inmuebles del propio banco. Aun así, las ayudas estatales y los nuevos programas del ICO están permitiendo que más personas, especialmente jóvenes, accedan a su primera vivienda sin disponer de grandes ahorros. La clave está en comparar, negociar y estudiar cada oferta con rigor antes de firmar.